近日，国务院原则同意《大连市城市总体规划（—年）（年修订）》（以下简称《总体规划》）的消息将人们的目光再次引向大连。就在4月1日，中国（辽宁）自由贸易试验区刚刚正式揭牌，大连片区也占据大头。大连的利好消息接二连三，那么房地产市场是否会有异动？同策咨询研究部为您做好了分析，请拿好小本！
东北振兴自大连始？
东北地区是新中国工业的摇篮和重要的农业基地，是全国经济的重要增（luo）长(hou)极(di)，但长期以来，东北经济的发展现状却不容乐观。东北需要专注发展优良GDP的达康书记！
图1:-年东北三省GDP总量及全国占比（单位：亿元，%）
数据来源：国家统计局、wind资讯
图2：-年大连、沈阳、长春、哈尔滨、东北三省实际GDP增速与全国增速对比
数据来源：国家统计局、wind资讯
从年开始东北经济圈GDP总量占全国的比重持续上升，到年以后出现明显下滑，目前跌至在8.6%左右，还有进一步下滑的趋势。增速方面，自年起东北三省整体水平以及重点城市大连、沈阳、长春、哈尔滨均落后全国平均。
振兴东北成了刻不容缓的大事、难事，而作为东北经济圈中经济基础较好的城市，大连毫无疑问成了打开振兴东北的突破口。
本次国务院批准的大连整体规划中，也肯定了大连是北方沿海重要的中心城市、港口及风景旅游城市的重要地位，同时希望大连能够建设资源节约型和环境友好型城市，创造优良的人居环境。在创造优良人居环境的条款下提出，将城市保障性住房的建设目标纳入近期建设规划，确保保障性住房用地的分期供给规模、区位布局和资金投入。加快棚户区、城中村、城乡危房改造及配套基础设施建设，根据城市的实际需要与可能，稳步推进城市有机更新。不断完善城市管理和服务，提高城市发展的宜居性，努力把城市建设成为人与人、人与自然和谐共处的美丽家园。
大连“底子”如何？
同策咨询研究部通过对区域合作和整体规划、经济容量及发展态势、人口总量及支付能力等主要宏观要素的分析，东北经济圈中城市可分为两个梯队，大连、哈尔滨、沈阳、长春为传统强经济城市，经济、人口、消费能力明显强于其他城市，其中又以大连为最优。
图3：主成分分析东北重点城市综合得分
数据来源：同策咨询研究部
表1：东北经济圈城市三产加权比重
数据来源：同策咨询研究部
由于以第二产业为主导的城市仅能够形成最初由产业带来的人口聚集效应，未来亟需新一轮产业导入才能再次形成人口聚集规模，所以大连作为、沈阳等二、三产业基本分布均匀的城市，后续发展潜力较大。
再而回顾历史，由于大连位于亚欧大陆东岸，辽东半岛最南岸，西北濒临渤海，东南面向*海，并拥有世界闻名的不冻港——旅顺港，是京津海上门户和东北的天然屏障，大连成为日俄战争的主要阵地之一。这座年轻的城市，从硝烟炮火中开始了她的百年历史。
年10月1日，新中国成立。大连市*府成立。年4月，经过*中央和国务院院决定。大连等14个港口城市成为第二批开放的经济特区。邓小平曾先后4次来到大连进行使视察，并讲话：“一定要把大连建设好。”大连由此迎来了自己的鼎盛发展期。
虽然拥有中国北方罕见的优良不冻港，货运吞吐量常年雄踞全球前十名；拥有较好的自然环境和气候条件较好，是我国北方城市中罕有的冬季无雾霾、温度适宜的中大型城市，但受累于东北经济发展整体势颓，大连近年来经济增长乏力。但现在*策利好，基础犹在，大连的房地产市场会出现转机吗？
房地产未来可期
图4:-年大连商品房销售面积及均价走势图
数据来源：同策咨询研究部
从-年大连房地产市场销售面积及均价可以看出，-年量价起伏不明显，年还出现跑量现象，销售均价降低，年却出现量价小幅度提升。原因在于，自年10月起，全国各主要一二线城市纷纷施行调控，此时，市场投机资金和开发商投资资金涌入东北几座重要城市，大连肯定是首选。且大连还有*策利好购房者，对于征信没有逾期记录，收入稳定购买首套房的购房者，多数银行可以执行两成首付，优惠到基准利率8.5折。
此外，大连已经放宽开发商70/90面积限制，并通过给予租房补贴的方式，吸引年轻人才落户，为城市的发展输送新鲜血液，提高整个城市的活力。
但是一段时间以来，由于东北地区整体经济落后，大批青壮年人口外流，使得区域经济实力难以支撑起大连作为地区中心城市房地产业的持续快速发展。另外，大连自身的原因在于，前些年大连城市建设快速发展，城市建设的范围过度扩张，房地产开发面积过大，市场供给量过大所致。
同策咨询研究部最新数据显示，大连市区（包括八个区）商品住宅出清周期（三个月）达到26个月，属于高库存区域。对于高库存区域，4月初，住房和城乡建设部与国土资源部联合发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》中明确指出，各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对消化周期在18个月-36个月的，应减少供地。从这点来看，大连或许应收紧供地步伐，在需求有望增长、供应减少的情况下，大连房地产市场或将提振。
《总体规划》也明确指出大连应合理控制城市规模。到年，中心城区常住人口控制在万人以内，城市建设用地控制在平方公里以内。规划中坚持节约和集约利用土地的要求，严格控制新增建设用地，加大存量用地挖潜力度，合理开发利用城市地下空间资源，提高土地利用效率，切实保护好耕地特别是基本农田。从趋势角度来讲，减少供地步伐，也利好房地产市场。
尽管库存高企，但是长期来看，大连房地产市场仍然看涨。首先在于，大连是东北经济的晴雨表，也是我国5个计划单列市之一，国家出台振兴东北*策，需要通过大连等重点城市带动区域发展。例如，最近辽宁自贸区设立中，对大连有所倾斜，国务院也对新大连的规划给予肯定，可见中央长期国策的制定中，一定程度上对大连有所器重。长期来看，大连的发展不会落后于青岛等其他计划单列市。
另外，同策咨询研究部在研究大连房地产市场时发现，大连商品住宅销售均价增速存在明显的主周期，主周期为36-37个月。大连商品住宅销售均价增速正处于上行周期，且近期大连*策利好，年、年有望迎来上升周期。从房企角度来讲，在今年年内，应抓紧出货，把握好本轮拿地换仓时机，以便迎接年至年下一轮市场机遇。
图5：-年1月大连商品住宅成交均价同比增速及主周期划分
数据来源：同策咨询研究部
表2：大连销售均价主周期预测
数据来源：同策咨询研究部
END
与此同时，不可否认，大连仍有一些比较明显的不足，需要进一步改善，否则会对城市未来的发展造成负面影响。首选大连作为环渤海城市群的一员，现阶段在城市定位上与天津、唐山、青岛、烟台等出现角色重叠，这在某种程度上造成了有限资源的竞争；另外缺少直接与华北地区进行经济交流的陆上通道，这在一定程度上限制了城市的成长。三是大连的城市开放意识、法治意识、*府服务意识还需要加强，虽然领先于区域，但是长远来看仍需加强，从意识上转变，少些官僚主义，多些现代化发展意识，这样才能真正成为北方经济重镇。
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