问题28：
夫妻析产后，取得原配偶的房产，但购置时的发票为原配偶的，请问再转让时？房产证姓名，与购置发票姓名对不上，是否可以作为扣除项抵扣。答复内容：1.根据《财*部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔〕21号）规定：“二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。其中，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第号）第六条规定：“计算增值额的扣除项目：
（一）取得土地使用权所支付的金额；
…… （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；……”
第三，对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收。2.根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告年第70号）规定：“六、关于旧房转让时的扣除计算问题
营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算：
（一）提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
（二）提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
（三）提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。”留言所述情形，纳税人在提供充分必要证据条件下，在不能取得旧房评估价格情况下，可以按照财税（）21号文件、国家税务总局公告年第70号相关规定计算扣除项目金额。答复机构：安徽省税务局答复时间：-03-04
问题29：
我单位因*府棚户区改造需要，房屋被*府征收所取得的补偿款是否需要缴纳增值税和土地增值税？答复内容：根据《财*部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔〕36号）附件3第一条规定，下列项目免征增值税（三十七）土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第号）第八条第二款规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产。（根据《国务院关于废止和修改部分行*法规的决定》（中华人民共和国国务院令第号）规定，自年01月08日起将《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条中的“征用”修改为“征收”）《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔〕6号）条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被*府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。答复机构：四川省税务局答复时间：-03-01
问题30：
根据国家税务总局公告年第70号第五条规定，营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务且取得符合税法规定的增值税发票，其发生的建筑安装工程费支出允许计入土地增值税扣除项目金额。甲公司转让购置的办公楼，甲公司属于土地增值税纳税人，甲公司接受建筑安装服务且取得符合税法规定的增值税发票，其发生的建筑安装工程费支出允许计入土地增值税扣除项目金额。请问上述说法是否正确？答复内容：房地产的转让行为分为新建房地产的转让和旧房的转让。土地增值税相关*策针对两种情形所涉及的扣除项目做了分别规定。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第三项明确扣除项目包括新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格。贵公司转让购置的办公楼为旧房转让行为，所对应《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第三项的扣除项目应为旧房及建筑物的评估价格，故贵公司的该经济行为不适用国家税务总局公告年第70号第五条之规定。答复机构：安徽省税务局答复时间：-02-22
问题31：
我公司是房地产开发企业增值税一般计税项目，开发住宅并对外销售，为取得土地使用权将支付土地出让金。据此，营改增后根据年18号公告的内容，我公司支付的土地出让金将按照含税价格并以9%的税率计算销项税抵减。对于本笔抵减的销项税额，是否要增加进入房地产销售收入，进入土地增值税清算收入？我公司认为，根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[]号）一、关于土地增值税清算时收入确认的问题：
土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。由于本笔抵减的销项税，将调增营业外收入，应该缴纳企业所得税。而号文件，对于土增税收入有明确的规定，需要签订房屋销售合同或开具发票，因此本笔抵减销项税的收入，不应该纳入土地增值税清算的范围。这种理解，对吗？答复内容：1.根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第号)规定：“第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。
……
第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。”2.根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔〕6号)规定：“第五条条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。”3.根据《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔〕43号)第三条第一款规定：“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。”第五条规定：“免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。”第六条规定:“在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。本通知自年5月1日起执行。”4.根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告年第70号)第一条的规定：“营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款”5.根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔〕号）规定：“一、关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。”6.根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第号）第六条规定：“计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额。……”7.根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔〕6号）第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。……”答复机构：浙江省税务局答复时间：-02-25
问题32：
我司为房地产开发企业，在预交土地增值税时按照价格和面积双重标准区分普通住宅与非普通住宅，但年3月才公布了年普通住宅价格标准为.6元/平米，年9月才公布了年的普通住宅价格标准为.25元/平米。问：因价格标准公布时间较晚，在这期间，企业应该参照哪个价格标准执行？答复内容：一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔〕6号）规定，第十六条纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工,办理结算后再进行清算,多退少补.具体办法由各省,自治区,直辖市地方税务局根据当地情况制定。二、根据《财*部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔〕48号）规定，十四、关于预售房地产所取得的收入是否申报纳税的问题根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。三、根据《河南省地方税务局关于调整土地增值税预征率、核定征收率的公告》（河南省地方税局公告年第3号）规定，一、土地增值税预征率房地产开发企业转让房地产项目，对价格在元/平方米（含）以上的单套房屋，预征率为6%。……三、*策衔接问题房地产开发企业转让房地产项目，价格在元/平方米以下的单套房屋，预征率仍按《河南省地方税务局关于明确土地增值税若干*策的通知》（豫地税发〔〕28号）的规定执行。……四、执行时间本公告自年10月1日起执行。因此，您可参考上述文件关于土地增值税预征的相关规定，因普通住宅价格标准公布时间的具体征管事项，建议您联系主管税务机关进一步确认。答复机构：河南省税务局答复时间：-02-20
问题33：
关于条例中第十一条：条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被*府批准征用的房产或收回的土地使用权。如何理解本条款？城市实施规划有具体的内涵吗，如公益性质还是没有限制？城市实施规划是在国家建设需要这个大前提下吗？答复内容：1.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定：“第十五条本条例自一九九四年一月一日起施行。各地区的土地增值费征收办法，与本条例相抵触的，同时停止执行。”文件发文日期：年12月13日。2.根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定：“第十一条……条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被*府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。”3.根据《财*部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔〕21号）规定：“四、关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的征免税问题《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由*府或*府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民*府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。”答复机构：安徽省税务局答复时间：-02-20
问题34：
我单位是房地产开发企业，有销售非人防车位的行为，现将进行土增税清算，想请问下，在安徽，土增税清算时，一般将非人防车位并入哪种清算类型进行清算？是直接并入非普通住宅进行清算，还是按照地上普通住宅和非普通住宅货量占比，进行拆分，分别并入到普通住宅和非普通住宅进行清算？答复内容：根据我省《土地增值税清算管理办法》第五十三条规定，如贵公司选择享受普通标准住宅免征*策，则应单独计算普通标准住宅增值额、增值率和应缴纳的土地增值税，车位作为非普通住宅进行清算；否则，应以整个开发项目为对象，统一计算增值情况。答复机构：安徽省税务局答复时间：-02-20
问题35：
《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告年第70号）第五条规定：“五、关于营改增后建筑安装工程费支出的发票确认问题。营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。”请问：1.根据该文件规定，营改增后非从事房地产开发纳税人转让购置的办公楼是否属于该文件的“土地增值税纳税人”？如不属于，请说明理由。2.根据该文件规定，非从事房地产开发纳税人转让购置的办公楼，其购置后发生的建筑安装工程费支出如取得符合规定的发票，该支出是否允许计入土地增值税扣除项目金额？答复内容：1.根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第号）第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。符合上述条件，不区分从事房地产开发纳税人或非从事房地产开发纳税人，均是土地增值税的纳税义务人。2.根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告年第70号）第五条规定：“五、关于营改增后建筑安装工程费支出的发票确认问题。营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。”另根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔〕6号）第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：……（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。……建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。根据上述内容，建筑安装工程费属于开发土地和新建房及配套设施的成本，转让旧房计算土地增值税扣除项目中不包含此项。答复机构：大连市税务局答复时间：-02-24
问题36：
国家税务总局公告年第70号第五条规定：“五、关于营改增后建筑安装工程费支出的发票确认问题。营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。”请问：1.根据该文件，营改增后非从事房地产开发纳税人转让购置的办公楼是否属于该文件的“土地增值税纳税人”？如不属于，请说明理由。2.根据该文件规定，非从事房地产开发纳税人转让购置的办公楼，其购置后发生的建筑安装工程费支出如取得符合规定的发票，该支出是否允许计入土地增值税扣除项目金额？答复内容：房地产的转让行为分为新建房地产的转让和旧房的转让。土地增值税相关*策针对两种情形所涉及的扣除项目做了分别规定。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第三项明确扣除项目包括新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格。贵公司转让购置的办公楼为旧房转让行为，所对应《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第三项的扣除项目应为旧房及建筑物的评估价格，故贵公司的该经济行为不适用国家税务总局公告年第70号第五条之规定。答复机构：安徽省税务局答复时间：-02-20
来源：华税律师
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