仿佛一夜间，小窑湾就起飞了...
图文︱董老板
赶在之前，大连近10个项目进行了开盘，结果是几家欢喜几家愁，但仔细研究后会发现一个现象：主城区不慌不忙、金州湾一片凄凉、小窑湾喜气洋洋。去化率从5%到%，差距惊人，那数据背后的金州湾有多失落？而小窑湾又有多奋进？（注：数据存在偏差）
写在前面：
金州湾与小窑湾板块的发展对比，其实就是延伸到整个金州新区中的金州老城区板块与开发区板块的横向对比。其实一目了然，开发区当然要优于金州老城区，这次是想为金州老城区掰掰票，它也有魅力的一面。
区域站位：交通距离：两个区域距离主城区路程分别为22KM和45KM，两者之间距离约33KM；距离上讲，新机场商务区更接近大连市主城区，为体育新城的延伸区域。但综合所有交通工具来看，开发区的通达性更优于金州老城区，但小窑湾属开发区与金石滩区域的过渡区域，交通路网规划同样不够成熟。所以两者想要提高区域价值的第一步就是解决交通配套问题。
港口经济：金州湾区域隶属渤海湾（三面环海），海景资源更为丰富，贸易面向环渤海经济区，以辽西城市为主，贸易无法针对国际，未来空港可以解决目前问题。小窑湾隶属*海（南向海），贸易可以面向东亚、东南亚等区域，先天优势明显，有待自贸区落成使用。
综上得分：金州湾3小窑湾3.5
区域配套：生活配套：金州湾相对单一，生活配套集中在斯大林路沿线，但距离优于小窑湾的生活配套。从人口热感分布图来看，金州老城区的人口密度相对较低。
产业配套：大连经济技术开发区是全国第一批的第一个试点城市，产业园高度集中。金州老城区产业支撑力度较弱，农业和三产为主要的产业支柱。
基础教育：金州老城区知名学区相对较少，学区对于置业客群的吸引力较弱。相对于小窑湾区域，规划耗资10亿的24中新校区，采用社会资本的PPP形式。刚需价格可以享受到学区房的待遇，该项的诱惑力更大。
高校配套：金州老城区仅一所辽宁轻工职业学院；开发区则高校林立，拥有例如大连大学、大连民族大学、大连理工大学城市学院等多达10余所大学。
综上得分：金州湾3小窑湾4
置业人口：区域的人口数量成长情况，决定城市的活力及经济走向。
金州湾区域乃至整个金州老城区，置业客户相对单一，以绝对的地缘性客群为主。开发区人口组成相对多元化，外来务工、高校毕业等新鲜人口数量年增幅量得以保证。
从二手房成交量可以看出，成交量的差距也是逐年拉大，且全大连市二手房排行前十的商圈范围中，开发区占据6席，相反金州老城区仅有一席，市场置业人群的活跃度差距大。
综上得分：金州湾3小窑湾4.5
规划潜力：空港经济：规划中的金州湾海上机场，能起降世界最大客机空客A，并成为世界最大的海上机场。一期建成后预期旅客吞吐量3万人次以上，全部建成后预期旅客吞吐量为万人，将成为全世界TOP10。根据国际航空运营经验，一个航空项目发展10年后，给当地带来的效益产出比为1∶80,技术转移比为1∶16,就业带动比为1∶12。
一个大型枢纽机场的功能可以辐射到与航空相关的旅游业、服务业、金融业、物流业、房地产业等领域，从而形成一个闭环型的产业链。机场不仅起到一个交通枢纽的作用，更为周边发展带来一定的竞争力和资源的虹吸能力。法国戴高乐机场其服务的地区创造了法国GDP的30%。阿联酉迪拜机场将机场、海港及免税环境结合，建成一座占地25平方公里的物流城，将为空港经济圈带来90万的人口进驻。北京首都国际机场，区域内一年产销收入可以达到亿。且金州老城区作为大连市的经济、人口、交通均不利的区域，新机场的运营将会给区域带来全新的活力。环渤海经济圈：以新机场商务区为核心的渤海经济带，向北向西形成经济走廊的瓦房店太平湾临港经济区、营口港、锦州港、天津港等等。目前大连市重点规划的体育新城，区域将会在5年后达到人口峰值；未来新机场商务区将会作为泛体育新城的承接区，人口和资源将会重点向此倾斜。同时势必带动周边经济、产业以及财务税收。（部分数据来源于网络）
年，作为全国第三批自贸区的试点区域之一的辽宁省，其实施范围约平方公里，涵盖有大连片区，沈阳片区，营口片区。大连市小窑湾区域与开发区主城区、大窑湾港区、保税区、金石滩旅游度假区形成城市向东的经济体系。
年上海、广东、天津、福建四大自由贸易试验区共实现税收收入.55亿元，远远高于全国同口径税收增速。小窑湾占据东北亚港口的有利位置，针对日韩及未来朝鲜改革开放带来的门户效应，无论从从金融、外贸、航运还是商务服务等行业，均会在自贸区总体战略布局中占据重要地位。
目前存在的困难，主要集中在*府财务支持力度上。小窑湾与金州湾本质上的巨大差异表现在：小窑湾区域的土地早在年相继公示挂牌，已基本完成第一轮的土地税收，后期可供应的土地相对有限，可支配的财*也相对吃紧。仅在房地产二级开发方面会存在税收；相比金州湾，虽大多数土地处在一级整理阶段，但可供应量巨大，土地及税收财*存在较大的空间。其中中交集团作为PPP的社会资本加持，无论从资金及规划能力方面均有成熟的经验可落地实施。
综上得分：金州湾5小窑湾4
综上陈述：区域：小窑湾略占优势，但两者交通均需完善。钻石湾海底隧道，光明路延伸工程、大连湾跨海交通工程、渤海大道、地铁四五号线等等；均会带动城市经济走向。配套：小窑湾略占优势，与城市各版块形成呼应。金州湾相对单一，未来机场商务区的功能将给予弥补，与体育新城形成泛机场综合性居住区。人口：小窑湾优势明显，区域目前整体均价元/㎡左右，以刚需人口居多，未来需从劳动性密集向技术性转变，吸纳更多的城市活力人群，运营模式可对标高新园区。规划：金州湾略占优势，规模均为世界级，资源的虹吸能力巨大。潜力：金州湾略占优势，土地及税收方面将促进区域发展速度。但小编相信两个区域均会给城市带来更多的美好。洋洋洒洒一大篇，其实想让大家明白一个城市的发展离不了我们对它的认同，请大家给这个城市更多的耐心。写在最后：
就在刚刚，马上要停笔群发的时候，收到一条来自于机场商务区的朋友的