来源：凤凰网房产大连站
如今在大连，刚需和投资，都像是在“淘”宝。
前者选择不多，须得扩大搜索；后者选择太多，更要大浪淘沙。
若把这两种需求看作一个方程组，
究竟在哪里可以找到它们的“公共解”呢？
一、刚需外“淘”
咱们先说刚需。
与遍地开花的改善类产品相比，刚需类产品本
就更显稀缺。而随着大连最近这轮房价上扬效应的持续发酵，中心城区的主流上车门槛也在不断升高。
目前，中、西、沙、高四区内，小户型住宅新盘早已青黄不接；
泛高新板块，仅金柳路沿线还有个别小盘还有小户型产品在售，但受高新区近期溢价的连带影响，售价也已水涨船高，甚至捂盘待涨；
去年因低价入市而爆红的甘井子区夏家河板块，目前仅有保利·和府单盘在售，适合刚需入手的中小户型产品也已存量不多；
而被认为是主城刚需主战场的体育新城板块，户型至少80平起，万的全款底线已经快按不住了……
▲大连楼市近期商品房成交中，90平以下产品占比平均低于1/3，这其中还包括部分40年产权的公寓产品。/数据来源：大连新峰顾问制图：凤凰网房产大连站
刚需产品供不应求的直接后果，就是刚需购房者要么被动提升预算去买更大的户型或更贵的房源，要么就得被外溢到相对偏远的板块。
正因如此，一直处于大连楼市“价格洼地”的金普新区和旅顺，开始逐渐被纳入到刚需的置业选单当中。
而轨道交通的存在和发展，刚好给了这些区域一个“入法眼”的机会。
近年来，轻轨地铁让不少大连人感受过“真香定律”。
高新区龙王塘板块的崛起，很大程度上依赖于轻轨12号线的串联。如果不是该板块供应乏力，应该可以承载更多的高新区刚需外溢需求。
即便是现在对于大多数高新区上班族来说仍觉偏远的旅顺新城，也因为“轻轨加站”的传闻而变得“近”了一些。
▲轻轨已经成为大连人最熟悉和喜爱的出行方式之一。/摄影：凤凰网房产大连站
相较而言，住在大连开发区的对这种“跨区通勤”的体验则更熟悉一些。
毕竟作为更早开运的城市轨道交通线路，大连轻轨3号线早从年起就已经开始为大连开发区和中山区的往来打通了快速同行通道。
近十几年间，已经有不少大连人体验过并仍长期坚持着“住在开发区、工作在市内”的轻轨通勤生活。
毕竟在早晚高峰期，只需要大约30分钟，就可以往来于开发区核心位置金马路和大连火车站之间。而即便生活在大连市内，也未必能有如此便捷的通勤效率。
与此同时，开发区的居住成本与大连市内各区相比，始终保持着一定的低门槛优势。而这种优势，对于刚需购房者而言，正是让其愿意接受更远通勤距离的决定性因素。
二、“淘”沙流动性
其实在某些层面上，投资跟刚需两种置业需求，有着相似的选择逻辑——偏爱价格洼地、偏爱轨道交通、看重未来价值成长性以及流动性。
随着房价的持续上涨，越来越多人都开始不自觉地陷入一种“有闲钱就该投房子”的风潮当中。尽管“房住不炒”的定调犹在耳畔，却仍抵挡不住人们对于“抗通胀需求”的恐慌式追捧。
然而，盲目跟风的投资不仅往往赚不到钱，还容易让自己沦为“韭菜”。
须谨记：曾经“闭眼瞎买也能赚”的野蛮年代已经过去。如今的房地产市场，投资不仅要考验行动力和支付力，更要考验眼力和魄力。
对于普通的房产投资者而言，在出手前至少应该考虑清楚一件事：几年之后自己需要出手变现时，什么样的房子才能有更好的流动性？
所谓“流动性”，简单来说就是“有人愿接盘”，再直白点说就是“好出手”。排除行情独立的学区房不谈，当下真正具有较强流动性的房产，往往具备以下几点特征：住宅产权、中小户型、生活便利。
住宅产权的好处无须赘述，不仅可落户、可上学，而且还有首付比例、贷款利率和税费更低、溢价空间更高等特点，使其比绝大多数40年产权的公寓产品流动性更好。
而中小户型，则凭借总房款更低，但却能享受同等落户、学区政策而比大户型的潜在接盘者更多。尤其是青睐小户型的多为刚需客，对房源的要求也不像改善客那么苛刻。
生活便利，对新房是加分项，但对于二手房则是必须项。毕竟能来买二手房的，大都是为了图个方便和成熟。所以，在选择投资性房产时，要么求稳选择成熟板块，要么有一定的前瞻性，选择那些虽然当下配套还不够成熟，但上升空间不错的板块。
市场事实在不断证明，符合这几点的房产，往往在投资变现时的表现更好。
放眼今时大连，普涨之下，乍看起来似乎处处皆可投。但真要较起真来，不同房源的投资性其实还是比较参差的。适合多数人出手的投资目标，跟好刚需房一样——得淘。
三、金马路“淘”金
所谓“淘金”，就是要拨开表面的沙土遮盖，在深藏的夹缝中找出“被忽视的金子”。
对于刚需和投资两种需求而言，如果主城市场无法提供足够满意的答案，不如把搜索的范围稍微扩大一点。
如果你在贴近主城区且有轨道交通连接的各板块内进行搜寻，就会发现另一个相对亲民的刚需上车机会正在闪烁金光。它就是金马路板块的正源·吉祥e家的新组团彼邻。
据了解，该项目由正源集团开发。作为闻名大连多年的全国性房企，正源曾为这座城市奉上了正源·幸福e家这样兼具自住舒适度与数倍增值性的标杆大盘。
而作为其在开发区核心区打造的又一成熟区位大盘，正源·吉祥e家在经历了一二期的热销及交付入住之后，于今年再度惊喜推新，为多年已无新房供应的金马路板块送上了区域内罕有的住宅产品。
据悉，项目新推出的三期组团“彼邻”为50年住宅产权（开发区住宅多数为50年产权），目前主推的最小户型面积仅为58平。而当前参考售价在1.3万元/平左右，总房款起价仅为75万左右，而且还是精装修交付。
单就这一点而言，已经将大连原本走高的刚需上车门槛撕开了一个缺口。
同时，相对大连其他一些同处于价格洼地的发展中板块而言，开发区金马路板块作为轻轨沿线的配套成熟区域，生活氛围也更成熟，其在二手房市场上的流动性优势也较为明显。
而在大连最新的城市规划中，金马路板块也被纳入了大连城市的“一核”体系当中，未来将与东港、钻石湾共同构成城市核心区。由此看来，区域未来还将有一定的价值成长空间。
由此可见，对于目前的大连刚需上车和低风险投资需求而言，该项目不失为一个可选的“公共解”。
当然，最终如何选择，还是要根据购房者自身的具体需求来理性判断。我们再次提醒大家：投资须谨慎，自住宜尽早。