来源：赢商网
来源
商业见地（ID：shangyejiandi）
作者
赵予安
提到东北经济，就避不开“投资不过山海关”的评价，多年来，东北经济经历了起伏波折，机遇与困境并存。
作为新中国工业的摇篮，东北地区在中国经济的版图中一直占据着重要位置。早在年，振兴东北就被官方提上日程。东北经济运行在经历了几年的高速发展后，受产业结构的影响和制约，增速逐年下降。
根据相关数据进行省份GDP增速排名显示，年东北三省经济增速排名靠后，倒数5位中黑吉辽三省均在列。辽宁省GDP增速5.7%，位居东北三省首位，而年辽宁增速-2.5%，成当年全国唯一负增长省份。
经济发展缺乏动力，人口外溢趋势明显，东北商业市场怎么了？
01
大连、沈阳经济增长不敌成都，
营商环境思维固化
纵观东北三省的城市发展状况，大连、沈阳、哈尔滨、长春可谓是引领东北发展的桥头堡，无论从地理位置、产业发展还是国家振兴东北规划中都起着十分重要的作用，尤其以大连、沈阳为主要代表。
来源：中国城市大比拼
从数据可以看到，大连年GDP以.50亿元的成绩名列辽宁省第一，增速达9.71%；沈阳年GDP总量.4亿元，增速8.78%。
沈阳与成都都是新一线城市中的重要成员，而成都年的GDP总量为1.53万亿元，增速打10.46%，GDP总额远远领先沈阳。年大连更是直接跌出新一线榜单，落到昆明之后的第21位，追其原因与东北地区整体的营商环境不无关系。
众所周知，东北地区所共有的经济发展困境之一，便是计划经济思维根深蒂固，这一思维渗透到了商业、民生等方方面面，也从而固化了东北的发展理念，使之成为难以扭转的体制惯性。
02
弊端频现，商业转型需理性开发
回顾东北商业发展变迁，在年到年之间，东北商业经历了从百货时代到购物中心时代的转变，其中沈阳转变时间最早，大连年也进入购物中心时代，长春和哈尔滨发展较慢，晚于大连进入购物中心时代。
可以看出，东北区域整体商业发展脉络虽然清晰有规律，但大连、沈阳与成都、重庆、南京等新一线城市相比，发展程度欠缺，进入购物中心时代的时间较晚，在急速扩张期难免会出现一些弊端。
商业整体供应过量
在过去的几年中，沈阳商业的入市量集中爆发，核心商圈造成了供大于求现象。据戴德梁行数据显示，年三季度，沈阳优质零售市场无新增供应入市，总存量仍为.9万平方米，空置率环比下降0.7个百分点至18%。
沈阳城市常住人口不足千万，人口增长缺乏动力，人口有外溢倾向且增速均呈现下行趋势。但购物中心面积却已达万平方米，而且大量的高端物业也在短时间内集中出现，超出了市场吸纳能力和经济增长速度，新项目却还处于大规模的规划和建设中。
来源：戴德梁行
电商产业的冲击
电商产业的发展对传统商业形成了相当大的冲击。电商的便捷与价格优势使得线下消费需求骤减，致使大量商场及主力店倒闭，而另一方面由于大量的新店铺在规划建设中，市场中商业产品总体空置面积较大，业主间的竞争加剧。
据戴德梁行数据显示，第三季度，大连市零售市场无新增供应入市，总存量依旧维持在.8万平方米。开发商继续调整租金策略以加快去化速度，全市租金环比微降0.7%至每月每平方米人民币.2元。
来源：戴德梁行
同质化较为严重
在实际市场消费能力较弱的前提下，商业规划建设又都是千篇一律且毫无创意的。另有一些中高端项目在经营困难的情况下开始销售低端商品，品牌引入杂乱无序，致使定位出现了混乱。
来源：RET睿意德
业态配比方面，零售占比过高，丰富度仍待提高。据睿意德数据显示，哈尔滨、长春在近两年的零售业态占比超过65%，餐饮、休闲娱乐、儿童、生活服务等业态占比较低，餐饮约为20%左右，休闲娱乐和儿童业态分别约为8—10%，生活服务占比不足5%。尤其是“儿童经济”在东北商业发展中