今年大连“限购新政”出台后,引发大量需求在政策执行前集中释放,整个4月份出现了新建商品房成交量的小高峰,然而巨量需求释放后,大连商品房成交套数已经连续数月出现持续下跌的行情。
“金九银十”传统的销售旺季,也没能阻止大连新房市场下行行情,具体表现为“金九不金,银十不银”;而销售价格却持续坚挺,波动性上涨趋势不变。
其实,近几年大连楼市一直被辽宁大趋势绑定。在17-18年这波全国房地产行情中,因为传递效应,大连楼市反应相对滞后,不过在后来补涨阶段,强度较其他二线城市并不弱。
大连这波上涨行情,实际上是内外因共同促成的结果。
内因追溯到年3月高新园区的一宗土拍交易。该宗土地楼面起拍价约为元/平米,最终却以元/平左右的高价成交,这对当时的大连来说绝对堪称超级地王。
外因自不必多说,早在15年末,由一线城市房价启动领涨,板块轮动资金外溢。这波行情传导遵循由一二线城市传导到三四五线城市,由东部沿海城市传到到中西部城市的逻辑,而当青岛、石家庄相继出台限购政策,大连却还未有明显波动,对政策的反映期相对较长。
然而,好景不长,在全国楼市上演火热行情的情况下,楼市泡沫越吹也大,很多地方的房价已经完全背离了当地经济的发展水平,年轻人为了一套房,搭上了一家人钱包,还得背上几十年的房贷,苦不堪言。房地产已经完全背离了居住的属性。在这种趋势下,中央终于下定决心,坚决控制房价,去杠杆,挤泡沫,防止发生系统性风险。在“房住不炒”的调控下,全国房价也是渐渐回归理性,降温趋势明显,首当其冲的就是一直被称为房地产晴雨表的二手房市场。
据58安居客房产研究院发布的《年11月国民安居指数》显示,截至到11月份,受重点监测的67个城市二手房挂牌均价为每平方米元,环比下降0.3%,二手房降温趋势明显,大连自然也不例外。
那么大连房地产市场到底怎么样呢,我们暂且分析下:
宏观经济分析
1、年至年大连GDP及人均GDP情况
从年至年大连GDP及人均GDP情况来看,大连GDP及人均GDP呈现逐年上涨态势,年大连国民生产总值为7,亿元,人均GDP为,元。在产业结构方面,第二三产业在整个国民经济占有的比重较大。
2、年至年大连城镇居民人均可支配收入及消费性支出
从年至年大连城镇居民人均可支配收入及消费性支出情况来看,城镇居民人均可支配收入及消费性支出呈现逐年上涨态势,年城镇居民人均可支配收入为40,元,人均消费性支出为27,元。
大连房地产市场情况分析
1、年1季度至年3季度大连商品房成交数据分析
从年1季度至年3季度大连商品房成交数据分析来看,在供应面积及供应套数方面,整体供应量有所波动,年3季度供应量同比及环比有所增加。在成交面积及成交套数方面,整体成交量有所波动,年3季度成交量同比及环比都有所下降。商品房成交均价为-元左右/平米。
2、年1季度至年3季度大连商品住宅成交数据分析
从年1季度至年3季度大连商品住宅成交数据分析情况来看,在供应面积及供应套数方面,整体供应量有所浮动,年3季度供应量同比及环比都有所增加。在成交面积及成交套数方面,整体成交量有所波动,年3季度成交量同比及环比都有所下降。商品住宅成交均价为-元左右/平米。
3、年1季度至年3季度大连土地市场成交数据分析
从年1季度至年3季度大连土地市场成交数据来看,在大连土地供应幅数及供应面积方面,整体供应量有所浮动。在土地成交幅数及成交面积方面,整体成交量有所波动,年3季度成交量同比及环比下滑明显。
4、年1季度至年3季度大连房地产市场去化情况
从年1季度至年3季度大连房地产市场去化情况来看,在供应面积及供应套数方面,整体供应量有所波动,年3季度供应量同比及环比有多增加。在成交面积及成交套数方面,整体成交量有所浮动,年3季度整体成交量同比及环比下降明显。成交均价维持在-元左右/平米。整体供求比维持在0.5-1.3左右,整体供求关系相对比较正常。
5、年1季度至年3季度大连各区域房地产市场去化情况
6、年10月大连房地产市场情况
土地市场
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10月公告土地11幅,公告土地面积86.5万平方米,环比%,同比%。其中经营性(商、住、办、综合)用地5幅,面积41.4万平方米,非经营性用地(工业、配套、其他)用地6幅,面积45.1万平方米。本月土地成交6幅,成交占地面积19.6万平方米,环比-2.6%,同比-91.7%。其中经营性(商、住、办、综合)用地1幅,面积2.8万平方米,非经营性用地(工业、配套、其他)用地5幅,面积16.8万平方米。土地成交楼板价.4元/平方米,环比-78.3%,同比-71.1%。
商品房市场
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10月商品房供求比为0.9,其中供应面积38.4万平方米,环比-65.9%,同比%;成交面积41.9万平方米,环比-8.3%,同比-54.3%。成交均价15,.8元/平方米,环比4%,同比25%。
商品住宅市场
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10月商品住宅新开盘4个。商品住宅供求比为0.9,其中供应面积32.7万平方米,环比-63.8%,同比98%,成交面积36.7万平方米,环比-14.0%,同比-56.4%。成交均价15,元/平方米,环比4%,同比27%。
年10月大连商品房供应区域分析
从年10月大连商品房供应区域分析来看,在供应面积及供应套数方面,中山区及甘井子区整体供应量相对偏大。
年10月大连商品房成交区域分布
整体来看,大连房地产市场供需关系相对比较均衡,整体供求比维持在0.5-1.3之间,供求关系相对比较健康。虽然受到房地产严控政策的影响,市场观望情绪浓厚,一、二手房市场成交量有所下滑,但整体来讲波动幅度不大,相对可控;土地市场方面,受大环境的影响,年成交量相对较好,年成交量相对回落,有土地流拍现象,总体成交总量有所波动,土地市场有所收缩。
目前为止,我国房地产市场调控思路和措施是正确的、有效的。其实,本次调控的重点在于抑制房价过快上涨,避免诱发楼市危机乃至更大范围的危机,通过保持房价长期基本稳定,缩小房地产业与其他行业之间的利差,有效引导资金回归实体产业部门,解决房地产投机炒作的历史顽疾。同时,随着实体经济的不断发展,必将持续提高居民的收入水平。只要未来居民收入的涨幅长期超过房价涨幅,不断降低房价收入比,通过“挤泡沫”而非“刺破泡沫”方式,实现我国房地产市场“软着陆”是可行的,毕竟断崖式剧烈调整是目前国家经济承受不起的。
附带:
大连房地产限购限售政策
限购区域
中山区、西岗区、沙河口区及高新区
限购数量
(1)大连市户籍居民家庭
限制购买2套
在中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区及高新园区(中心城区)拥有2套及以上住房的,暂停向其销售中山区、西岗区、沙河口区及高新区(限制区)的住房(含商品住房和二手住房,不含公寓,下同)。
原为本市户籍的现役军人、高(中)等院校学生,或驻连部队现役军人均可按本市户籍居民家庭标准购买住房。
(2)非大连市户籍居民家庭
限制购买1套
在本市中心城区拥有1套及以上住房的,暂停向其销售限制区域的住房。
非本市户籍居民家庭在本市中心城区没有住房的,在限制区域可购买1套住房。
购房时需提供购房申请之日起前2年内在本市连续缴纳12个月及以上个人所得税或社会保险证明。
通过补缴的个人所得税或社会保险证明不予认定。(各类顶尖人才、领军人才等高层次人才、产业发展急需紧缺人才、在校生及毕业未满5年的高校毕业生除外)
限售政策
凡在限制区域内新购买住房的,需取得《不动产权证书》满2年方可上市交易。时间由不动产权证发证之日起计算。新购买的住房通过司法裁判、仲裁裁决、继承或遗赠方式取得房屋产权的不属于限售范围内。