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年大连房价再创新高,全市均价元/㎡,同比上涨4%。成交量为万㎡,同降13%,受到疫情、供应量下降等因素影响,成交量的下降也在意料之中。
年,大连的房价走势将如何呢?首先我们来分析一下现状。
图片来源:保利投顾研究院东北分院
(数据来源:新峰备案系统)
房地产短期看金融,中期看土地,长期看人口。从目前的的基本形势来看,大连未来1-2年的走向主要看土地。
为何焦点要集中在土地市场?基于以下几点来判断:
短期内预计无大的金融政策出现(大连的房贷利率在全国来看比较低)限购政策短期内不会放松(限购算是温柔“一刀”,而且目前的房价比较稳)人口短期来看不会有大变动(有人才、落户政策,但大连的政策并不激进)
而年,大连房价上涨的主要原因为土拍楼面价上涨(面粉贵了,面包自然不会便宜),成交主力区域价格上涨比较明显,带动整体均价上涨。
对于多数购房者来说,由地价上涨引起的房价抬升,似乎超越了感性认知。我们做房价数据的初衷,也是让购房群体对楼市数据的认知保持理性。
年大连房价地图
(数据来源:新峰备案系统)
市内房价排行
中山区元/㎡
西岗区元/㎡
高新园区元/㎡
沙河口区元/㎡
甘井子区元/㎡
周边房价排行
开发区元/㎡
金州区元/㎡
旅顺口区元/㎡
年,中、西、沙、高四区均价超2万,甘区房价接近1.8万,开发区房价过万,金州与旅顺均为9字头。
从整体数据来看,年大连房价依然会是稳中有涨的趋势。
首先,去年出让的优质地块会在今年集中入市,且9宗新地楼面价过万,新入市项目价格会影响整体均价;其次,不仅地价在涨,其他开发成本也在提升,房价上涨也是必然趋势,不过具体到各个区域会有分化。
中山区
中山区年供小于求,价格已然到达高位,但住宅产品稀缺,尤其是自带爆点的项目。
中海·东港,占据东港最后一宗住宅地块,目前均价元/㎡;招商·臻园,户型比较亲民,项目整体性价比不错;南山家里,老中山核心地段,洋房产品非常稀缺,可享风景小学、39中双学区;亿达·青云天下,解放路沿线,产品线丰富,货量充足,拥有中山区稀缺的两室小面积户型。
目前中山区住宅稀缺,公寓库存量大,这两种产品会出现价格分化。但地段好的优质项目一定会有更好的保值增值能力。
甘井子区
甘井子区是近两年大连的主力供销区域,其中体育新城、钻石湾、大连湾是主力区域,随着土地的释放,年,随着由家村地块项目的入市,预测甘西也将成为下一个热点。
受到人口外溢的影响,体育新城承接了近2-3年大连的刚需和刚改置业群体,随着多个主力项目接近尾声,未来土地会成为争夺焦点;钻石湾的价格已然达到一定高度,但未来配套兑现还将让区域有一定发展;地块将成为一个甘西一个起势的机会,但会是“慢牛”过程;大连湾产业+华润造城+学区优势,未来价值增长点不少。
高新园区
高新区需求旺盛,库存去化快,近两年房价上涨速度快,预计今年华润置地三发电项目的入市,将给高新带来一波热度,让高新核心板块的价值再上一个台阶。
目前高新区的学区,大华在辽师这个配置上已然涨了一波,未来高新区可能还会打造高校附属学校的分校,而根据教育局回复,中铁诺德以及未名山的配套学校在近两年将兑现,不知未来这两所学校能否搭上高校附属学校的顺风车?让我们拭目以待。
沙河口区
目前,沙河口区在售新盘稀缺,以尾盘居多。不过年中海和远洋在马栏板块的新盘可以期待。从目前消息来看,这两个新盘将打造改善产品。
区域在售新盘量少,未来区域价格主要看中海和远洋新盘的定价,但这两个新盘价格对其他已在售项目影响不大。
西岗区
年,西岗的焦点项目一定是万科东关街旧区改造项目,除了历史建筑的修复保护、新商街的建立外,弥足珍贵的住宅地块,因为可能自带37中学区而显得更加稀缺。
西岗本身库存量极低,土地资源稀缺,区域整体在向存量房市场转换。
金普新区
金普新区重点