近期部分楼市、土地市场成交火爆引起了监管部门的高度重视对违规资金流入房地产市场的监管再次升级。
证券时报记者根据银保监会公开信息梳理统计4月以来4月1日5月20日仅50天各地银保监局开出的张罚单中涉及违规“输血”房地产的罚单就有32张罚没金额合计.8万元。
银保监会日前还发通知称将整治房地产市场融资乱象银行、信托等融资渠道或进一步收紧。而在央行近日重提“把好货币供应总阀门”的背景下流向房地产的“水”或被严控。接受证券时报记者采访的业内人士认为对房地产融资乱象整治房企资金面或再次收紧部分房企又将面临资金短缺的掣肘。不过也有房企人士对记者表示监管部门主要是为了规范金融业务防范金融风险对房企正常融资影响不太大因为违规的情况没那么多。
违规输血房地产被罚
在上述罚单中上海、天津、青岛、河北、重庆、大连、黑龙江等地15家金融机构在列除了一些全国性股份制商业银行和地方性商业银行六大国有银行中的建行、交行、邮储银行4.65-0.64等三大行的地方分支行也被罚了。
主要违法违规事实案由包括某些银行向资本金不足的房地产项目发放贷款违规发放贷款被用作拍地保证金和土地出让金违反规定发放个人住房贷款违规发放“假按揭”贷款未严格执行商业用房购房贷款首付比例规定信用卡持卡人使用信用卡支付购房款等以及某些信托公司违规发放房地产自营贷款信托资金违规发放房地产贷款等。
在32张罚单中最大金额的罚单是上海农商行宝山支行因年违规发放某贷款被用作拍地保证金、土地出让金被责令改正并罚没合计.8万元。
另外中国民生银行5.60-1.23重庆分行因内控管理不严导致信贷资金违规流入房地产企业以贷转存签发银行承兑汇票对贸易背景审核不尽职共计被罚款90万元。平安银行青岛分行因信贷资金违规流入资本市场和房地产市场、信贷资金被挪用、贷前调查不尽职被罚款90万元。中国建设银行6.17-0.48沈阳大东支行因个人住房贷款存在虚假银行流水及未按照施工进度发放固定资产贷款被罚款80万元。
值得注意的是上述罚单中的案由都在银保监会近期拟整治的房地产融资乱象之列。
5月17日银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》要求银行机构和非银行领域各类机构按照相关要点开展整治突出处罚和问责其中多处涉及房地产领域融资乱象整治。
其中对银行机构的整治包括表内外资金直接或变相用于土地出让金融资未严格审查房地产开发企业资质违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎资金被挪用于房地产开发。
对非银行领域的整治包括信托公司向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资或通过股权投资2B股东借款、股权投资债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款。金融资产管理公司未执行关于房地产业务的各项*策和监管要求。金融租赁公司违规开展房地产业务。
而在今年3月房企融资规模大幅反弹的数据中其他债权融资、信托贷款融资和境内银行贷款融资环比分别大涨.84、.04和67.21。
房企资金面再次收紧
今年3月以来的楼市“小阳春”被业内人士认为信贷宽松是原因之一而二线城市土地市场近期的成交火爆也与房企资金面宽松有关。
这在房企资金来源数据中也有体现。国家统计局的最新数据显示14月份房地产开发企业到位资金亿元同比增长8.9增速比13月份提高3个百分点。其中国内贷款亿元同比增长3.7利用外资34亿元同比增长1倍自筹资金亿元同比增长5.3定金及预收款亿元同比增长15.1个人按揭贷款亿元同比增长12.4。
从4月房企的融资规模来看虽然环比有所回落但相比去年仍处高位。根据同策研究院统计4月40家典型房企融资总量中债权融资额占比超九成其中发行公司债融资占比超六成。
不过4月除公司债融资总额环比增长两成外其他债权融资占比14.25、信托贷款占比10.00、境内银行贷款占比4.27等融资总额环比均大幅下降超五成。
值得注意的是无论是从14月房企到位资金中利用外资同比增长1倍还是4月房企发行的17笔公司债中有15笔是美元优先票据或债券来看在境外融资成本高企的背景下境外融资仍较快增长从侧面反映出境内融资形势仍不明朗。
同策研究院的数据显示4月中国恒大19..21发行6笔公司债发行总融资规模30亿美元票面利率为9..5。当代置业0..40发行的于年到期的3亿美元优先票据票面利率为12.85融资成本最高。
在这样的背景下银保监会对房企融资乱象进行整治是否意味着房企资金面进一步收紧了呢
同策研究院张宏伟接受证券时报记者采访时表示预计一些非正常合理的融资渠道如过度加杠杆或一些通道类的业务有可能要多一些整治短期内可能对一些杠杆率比较高的企业有影响再加上现在资本市场上房企股价又下跌了有一些企业之前的股权质押问题又显露出来这两种情况下有些企业可能遇到一些资金面的压力。
不过张宏伟强调现在的市场周期运行特征和经济环境决定了整个楼市调控*策层面以及企业融资环境还比较平稳。
“违规融资的情况有但不是太多整治乱象对房企影响不是太大。监管部门主要还是希望能够进一步规范金融业务防范金融风险。融资环境最紧的时候已经过去了房企该融的还能融到融不到的还是融不到。从监管角度讲能流出来的还会流出来流不出来的房企也拿不到。”某房企人士说。
多位业内人士告诉记者大河有水难免会通过各种途径冒出来因为金融机构离开房地产营收也会受影响。某信托公司人士就对记者表示信托的属性是要有高收益的产品而房地产利润相对较高能承受高成本的资金跟信托匹配度高。通常信托业务收入中房地产占比超过一半。
值得注意的是监管部门近期对房企的资金状况
