大连房价这几年的涨势有目共睹，可为啥有人觉得大连还是价格洼地呢？其实原因很简单，如果你是近几年有外地工作生活的经历，那你一定会觉得大连的房价算便宜的，进而就会有人觉得大连房产值得投资。不过我对此却有不同的看法，今天跟朋友们聊聊。放眼全国来看，我觉得大连房价是价格洼地没有错，但是论投资，我们更看重的是它是不是价值洼地？两者区别咱最后再讲，我们先看下，大连所谓的价格洼地是什么时间，以及是如何形成的？这个时间点发生在年全国第一次限购之后，房价南强北弱的走势就开始逐渐形成。大体可以分为三个阶段。在此老刘用大连和厦门两所城市房价的同比涨幅数据做一个对比，我们拿年时的房价作为一个起点来看，此时两个城市的房价差距并不大。第一个阶段是，年到年，限购执行的初期阶段。在年之前，我们可以看到两所城市的同比增幅基本同步，可到了年至年期间，同比增长又再次扩大，但此时，厦门同比增长的幅度已经是大连的二倍，换句话说，人家房价涨得更快。第2个阶段是年至年，限购的升级阶段。此时中央管理层发现限购没起到什么作用，因此再次升级了调控政策，房价增速又开始大幅度回落，厦门从年10月最高点的18%左右，回落至年5月的0左右，也就是说此时房价基本不涨了。可大连从同期最高的10%，相比厦门提前一年就回落至0，并且延续跌势，到年出现了负增长，也就是说大连开始长达一年的下跌状态。第3个阶段是年至今，年全国取消限购。厦门的房价开始报复性的反弹，年平均同比月增幅超过30%，年虽然增幅有所回落，但平均月增幅也达到了18%，房价俨然是在高速的增长阶段，直至今日房价成为全国第四。而同期间，年大连的跌幅开始收窄，年7月左右，由负转正，终于是把之前的坑填上了，房价开始涨了。年大连平均同比月增幅仅为0.4%。年全年月均增幅为5%，此后年大连房价继续上涨，直至二次限购，涨幅又再次回落至10%以内，到目前也就是5%左右，跟贷款利率差不多。所以大家可以看到，年取消限购开始救市，是南北房价走势差异的分水岭。当时全国的一线城市及重点二线城市的库存压力并不大，因此成交迅速回暖。我所举的厦门的例子是最具代表性的，其他一二线城市涨幅趋势是一样的，只是幅度没有那么大。而同期三四线城市以及东北的二线城市，例如大连和沈阳库存压力极其严重，这才是应该重点救助的对象。现在回头想想，从政策上看，当年就没有像现在这样因城施策，而是全国一刀切，结果那些热点城市相当于火上浇油，救过头了，一是外来人口流入导致需求本来就旺盛，再加炒房需求煽风点火，热钱不断的流入。因此，一线及南方热点二线城市房价出现了巨大的增幅。说到这儿你应该就会明白现在为什么国家的调控政策都是因城施策，因地制宜了。最后朋友们看到这儿，你会觉得大连未来房价还有机会像厦门当年那样吗？在我看来不会有了。从供需的角度来看，只有供小于求，房价才有机会大涨，要想出现这种情况，除非大连现在几乎停止供地，每年就个位数的楼盘再售，要么就是外来人口大幅增加，不断有购房需求，这两种可能吗？都不可能。从政策上来看，除非取消限购限贷。可是当年的错误还会再犯一次吗？所以大连是不是价格洼地，是，肯定是，而且恐怕未来很长时间都会是。但你要说它是价值洼地，我仍然谨慎乐观。价格洼地是相对于空间尺度，很简单，就是相对于周围区域便宜。而价值洼地相当于时间尺度，即相对于未来不对称的便宜，也就是在当下的节点潜力被低估的。从大连这两年的政策和扶持上来看，你觉得大连被低估了吗？各位朋友对这个问题怎么看，欢迎在下方留言。
